Vero-opas · päivitetty 2.11.2026
Vuokratuoton laskeminen: brutto, netto ja oma pääoma
Vuokratuotto kertoo, paljonko asunto tuottaa suhteessa hintaan. Lukuja on kolme, ja ne vastaavat eri kysymyksiin: bruttotuotto vertailee ilmoituksia, nettotuotto asuntoja ja oman pääoman tuotto sitä, mitä omille rahoillesi tapahtuu.
Bruttotuotto: nopea vertailu
Bruttotuotto = vuosivuokra / velaton hinta. Se ei huomioi kuluja, joten se sopii vain ilmoitusten nopeaan vertailuun. Asunto, jonka vastike on korkea, näyttää bruttona paremmalta kuin se on.
Nettotuotto: mitä asunto oikeasti tuottaa
Nettotuotto = (vuosivuokra − hoitovastike − muut kulut) / hankintahinta. Hankintahintaan kuuluvat velaton hinta, varainsiirtovero ja kaupan kertakulut. Muita kuluja ovat esimerkiksi vakuutus, vesimaksu, jos se ei sisälly vastikkeeseen, ja vuosikorjaukset. Lainaa ei vähennetä, joten nettotuotolla voi verrata asuntoja riippumatta siitä, miten ne rahoitetaan.
Kassavirta ja oman pääoman tuotto
Kassavirta = vuokrat − kulut − lainan erät. Se kertoo, paljonko tilille jää tai sinne pitää lisätä joka kuukausi.
Oman pääoman tuotto = (kassavirta + lainan lyhennys) / oma pääoma. Lyhennys pienentää velkaa, joten se on säästöä, vaikka raha lähtee tililtä. Siksi kassavirta voi olla miinuksella ja oma pääoma silti tuottaa. Oma pääoma on hankintahinta, josta on vähennetty laina.
Esimerkki
Keksitty kaksio: velaton hinta 150 000 €, varainsiirtovero 1,5 % (2 250 €) ja muut kaupan kulut 750 €, joten hankintahinta on 153 000 €. Vuokra 750 €/kk, hoitovastike 200 €/kk, muut kulut 600 €/v. Laina 120 000 €, 4 %, 25 vuotta, erä 633 €/kk.
| Luku | Laskelma | Tulos |
|---|---|---|
| Bruttotuotto | 9 000 € / 150 000 € | 6,0 % |
| Nettotuotto | (9 000 € − 2 400 € − 600 €) / 153 000 € | 3,9 % |
| Kassavirta | 6 000 € − 7 601 € | −1 601 €/v |
| Lyhennys 1. vuonna | erät 7 601 € − korot 4 748 € | 2 853 € |
| Oman pääoman tuotto | (−1 601 € + 2 853 €) / 33 000 € | 3,8 % |
Luvut ovat ennen veroja, eikä niissä ole arvonnousua. Vuokratulo on pääomatuloa, ja lainan korot vähennetään pääomatuloista (korot ja alijäämähyvitys). Varaa laskelmaan myös tyhjä kuukausi vuokralaisen vaihtuessa.
Mihin lukuihin kannattaa katsoa
- Kassavirta kertoo, kestääkö oma talous asunnon kuukaudesta toiseen.
- Nettotuotto kertoo, onko asunnon hinta kohdallaan vuokraan nähden.
- Oman pääoman tuotto kertoo, kasvaako varallisuus myös lyhennysten kautta.
- Tarkista taloyhtiön tulevat korjaukset ja rahoitusvastike (rahoitusvastike verotuksessa), koska ne muuttavat kuluja.
Tuotto omista asunnoistasi joka kuukausi
Salkkuri laskee samat luvut kirjatuista vuokrista, vastikkeista ja lainasta kohteittain ja koko salkulle. Tuottolaskurilla vertaat ostettavaa asuntoa omiin kohteisiisi ennen kauppaa. Ilmainen yhdelle asunnolle.
Muut oppaat
- Lomake 7H kohta kohdaltaMitä kuhunkin kohtaan kirjoitetaan ja mistä luvut löytyvät.
- Mitä vuokratuloista saa vähentääVähennykset ja ne kulut, jotka eivät ole vähennyksiä.
- Remontti: vuosikorjaus vai perusparannusMilloin kulu vähennetään heti, milloin 10 vuodessa.
- Rahoitusvastike: tuloutus vai rahastointiMiksi sama vastike on toisessa taloyhtiössä vähennys ja toisessa ei.
- Lainan korot, alijäämähyvitys ja tappioMiten korot pienentävät veroa ja mitä tappiolle tapahtuu.
- Vuokranantajan kirjanpito ja kuititMuistiinpanovelvollisuus, mitä säilytetään ja kuinka kauan.
- Airbnb-vuokrauksen verotus ja alvLyhytvuokrauksen vero, vähennykset ja milloin alv tulee maksettavaksi.
Opas on yleistä tietoa eikä sijoitusneuvontaa. Esimerkin luvut ovat keksittyjä. Lähteet: Verohallinto: Vuokratulot ja Verohallinto: Varainsiirtovero. Päivitetty 2.11.2026.